Пазарът на недвижими имоти в България през 2025 г. е едновременно динамичен и чувствителен. След години на бурен ръст в цените, ефектът „Еврозона“ постепенно отшумява, а купувачите стават все по-информирани, изискващи и прагматични.
Лихвите, инфлацията и глобалните икономически прогнози остават ключови фактори, но в същото време се усеща преход към по-спокоен и балансиран пазар. В тази среда добрите брокери не просто продават имоти – те съветват, вдъхновяват и превръщат сложния процес в спокойна сделка с личен подход.
Пример за такъв такъв професионалист, потвърдено от личен опит, е Пламен Николов – брокер в агенция Имотека, който умело съчетава своя IT опит и дигитален нюх със страстта към недвижимите имоти. За него всяка сделка е лична мисия – независимо дали търсите първи дом, мечтана инвестиция или ново начало.
С методичен подход, внимание към детайла и човешко отношение, Пламен изгражда доверие, важен фактор към реализацията на успешна сделка. В откровен разговор ще надникнем зад кулисите на пазара – с поглед отвътре, експертни съвети и реални примери от ежедневието на брокера.
Здравей, Пламен! Благодаря ти, че ми гостуваш и си склонен да споделиш своя опит и експертиза с аудиторията на divna.Tech. Бих искала да започнем с “дисекция” на имотния пазар днес! Каква е диагнозата към днешна дата, през погледа на опитен брокер, като теб?
Здравей, Боряна! Благодаря ти за възможността да споделя повече от своя опит и експертиза с аудиторията на divna.Tech!
В момента имотният пазар е динамичен и чувствителен, защото се влияе едновременно от много фактори — лихвени проценти, инфлация, икономически прогнози, а и от по-емоционални настроения сред хората.
Динамичен е, защото сделки все още се случват активно, има търсене, особено за качествени имоти в големите градове, но е чувствителен, тъй като купувачите вече внимават много повече и се интересуват в детайли от всичко — цена, състояние на имота, разходи за поддръжка, енергийна ефективност.
Все още има доста купувачи за качествените имоти, но тенденцията е купувачите да стават все по-внимателни и изискващи. Те правят повече огледи, сравняват оферти, питат за юридически детайли и искат сигурност, че правят добра сделка.
Усеща се леко задържане на ръста в цените, което е напълно нормално след няколко години бурен ръст.
През последната година един от основните двигатели на този ръст беше и ефектът „Еврозона“ — много хора купуваха с очакването, че влизането на България в еврозоната ще оскъпи имотите още повече.
Но този ефект до голяма степен вече е изконсумиран, защото голяма част от сделките, мотивирани от тази несигурност или от спекулативни очаквания, вече се случиха. Сега пазарът влиза в по-умерен и балансиран етап.
Като цяло, смятам, че сме в етап на преход от пазар на продавача към по-неутрален пазар, в който купувачът има повече тежест при преговорите.
В този контекст – каква е твоята прогноза за динамиката на цените на имотите през следващите 12 месеца?
Очаквам по-умерен ръст или стабилизиране на цените. Лихвите остават ключов фактор – ако останат сравнително ниски, ще задържат интереса към покупка. Същевременно евентуално влизане в еврозоната също ще поддържа пазара активен. Спад в цените не очаквам в голям мащаб, по-скоро корекции в определени сегменти.
Въпрос за 1 000 000 долара, който мнозина си задават – дали да купят сега или да изчакат? Какво би ги посъветвал от позицията на опитен брокер с визия за бъдещето и динамиката на имотния пазар?
Това е наистина най-често задаваният въпрос в последната година: дали да купят сега или да изчакат. Отговорът обаче никога не е еднозначен, защото зависи основно от целта на покупката и финансовите възможности на човека.
- Ако имотът е за собствено ползване, моят съвет е хората да купуват, когато имат нужда и разполагат със стабилно финансиране.
- Чакането „за по-ниски цени“ често води до пропуснати възможности, защото пазарът рядко пада драстично, особено в големите градове.
Освен това, инфлацията изяжда стойността на парите, така че ако държим спестяванията си в банката твърде дълго, реално можем да загубим покупателна способност.
Ако целта е инвестиция, вече е нужно да се внимава доста повече.
Инвестиционният имот трябва да е добре подбран – локацията е ключова, състоянието на имота също. Трябва да се мисли за доходност от наеми или потенциал за покачване на цената в бъдеще. В последно време пазарът стана по-избирателен и не всяка покупка е добра инвестиция „по презумпция“.
Благодаря ти за този отговор! Вярвам, че ще е от полза на мнозина. А има ли интерес към новото строителство въпреки по-високите му цени?
Да, определено има интерес към новото строителство, особено в големите градове. Хората все повече се насочват към нови имоти, но вече са много по-взискателни – търсят качествени, утвърдени строители, защото искат сигурност, че ще получат имот с добро изпълнение и без скрити проблеми.
Много купувачи предпочитат удобствата на затворения комплекс:
- поддържани общи части,
- контролиран достъп,
- зелени площи,
- детски площадки.
Друг голям плюс при новото строителство е, че почти винаги има възможност за паркомясто или гараж, което е изключително важно в пренаселен град като София, където паркирането е сериозен проблем.
Интересно е също, че в момента има доста хора, които купуват „на зелено“ със спекулативна цел.
- Те сключват сделки още в ранен етап на строителството, с идеята след достигане на Акт 14 или Акт 15 да препродадат имота чрез тристранно споразумение.
- Обикновено до този момент цената вече се е повишила, което им позволява да реализират печалба, без реално да влагат всички средства, необходими за пълното закупуване на имота.
- Това е стратегия, която някои инвеститори използват успешно, но крие и рискове, ако пазарът се охлади или строителството се забави.
Въпреки това, виждаме и част от купувачите, които се насочват към качествени стари сгради, защото цената там често е по-ниска, а и в някои райони старото строителство предлага по-големи помещения и по-добро разпределение.
Но като цяло, новото строителство остава предпочитано, стига купувачите да са убедени в качеството и репутацията на инвеститора.
Няма как да пропусна и въпроса за технологиите – бурно навлизат във все повече икономически сфери. Но как влияят върху работата на успешния брокер?
Технологиите променят работата ни изключително много и това се усеща все по-силно в последните години. Изкуственият интелект вече е голяма част от ежедневието ни като брокери – той ни помага да анализираме пазара, да прогнозираме цени, а също така се използва и за създаване на качествено текстово съдържание, например описания на обяви, които представят имотите по най-добър начин.
Също така, маркетингът играе огромна роля в работата на всеки добър брокер. Днес не е достатъчно просто да имаш обява онлайн – трябва да знаеш как да я представиш, как да снимаш, как да използваш видео или виртуални турове, как да рекламираш в социалните мрежи и да стигнеш до правилната аудитория. Онлайн присъствието и личният бранд са ключови.
Технологиите ни дават инструменти да сме по-бързи, по-прецизни и по-видими за клиентите. Но в същото време смятам, че в нашата работа човешкият фактор си остава незаменим – защото купуването или продаването на имот винаги е емоционално решение и хората търсят доверие и експертно мнение.
А какъв тип имоти се търсят най-много в момента?
Най-силно се търсят двустайни и тристайни апартаменти, особено с добра локация и близо до транспорт или метро. В последно време има засилен интерес и към къщи в близост до големите градове, тъй като хората ценят повече пространството и природата след пандемията.
Също така, купувачите все по-често търсят готови имоти, които нямат нужда от ремонт. Причината е, че напоследък ремонтните дейности поскъпват значително, а и инфлацията води до несигурност в крайната сметка. Хората предпочитат да се нанесат бързо, за да си спестят нерви, време и неуточнен бюджет за ремонт.
Разбира се, има и инвеститори, които умишлено търсят имоти за ремонт на по-ниски цени, с идеята след основен ремонт да ги препродадат на по-висока цена и да реализират печалба. Това е работеща стратегия, но изисква добро познаване на пазара и прецизни сметки за разходите.
Какво най-много те впечатлява в работата ти като брокер? И какво те мотивира да избереш тази професия?
Това, което най-много ме впечатлява в работата ми като брокер, е колко е важна и отговорна. Имотите не са просто квадратни метри бетон – те са дом, сигурност, инвестиция и бъдеще.
Харесва ми, че съм човекът, който помага на клиентите да направят една от най-важните крачки в живота си – покупката или продажбата на имот. Чувството е безценно, когато видиш радостта и удовлетворението в очите на хората след успешна сделка.
Причината да избера тази професия е, че съчетава личен контакт с хората и работа, която изисква логическо мислене и пазарни анализи. Още преди да започна в тази сфера, винаги съм вярвал, че имотите са един от най-стабилните начини за защита и увеличаване на капитала, а и носят голямо лично удовлетворение.
За мен това е професия, в която се преплитат психология, икономика и чисто човешки отношения, и именно това я прави толкова вълнуваща и никога скучна.
Какво често остава скрито за хората, които не се занимават професионално с имоти?
Да – колко сложна и отговорна е работата на брокера. Не става въпрос само за „показване на апартаменти“. Трябва да се познават пазара, законите, финансирането, но също и да се усещат емоциите на хората, защото брокерът е един вид медиатор между двете страни – купувач и продавач.
Много често по време на преговори се появяват напрежение или негативни емоции, и добрият брокер трябва да ги „обира“ и да улеснява комуникацията, за да не се стигне до излишни конфликти.
Не е рядкост сделки да се провалят не заради финансовата страна, а точно заради лоша комуникация или емоционални реакции от страна на купувач или продавач. Затова ролята на брокера е не просто да свърже двете страни, а да пази баланса, да разсейва напрежението и да намира компромисни решения.
Изключително важно е добрият брокер да бъде честен и да подава точна и пълна информация. Дори когато един имот не е перфектен и има недостатъци, те не бива да остават скрити. Купувачите усещат, когато брокерът се опитва да спести или премълчи важни детайли, и това създава недоверие.
От опит мога да кажа, че честността винаги се оценява високо от клиента. Дори ако в конкретния момент човекът реши да не купи, той ще запомни коректното отношение и ще се върне отново или ще препоръча брокера на свои близки и приятели. Един доволен клиент винаги води след себе си други, и именно това е в основата на добрата и дългосрочна работа в тази професия.
За мен брокерът е не само посредник, а съветник, медиатор и партньор, който защитава интересите на клиента си и работи за неговото спокойствие и сигурност.
Как да се свържат с теб тези, които се нуждаят от професионален съвет във връзка с покупка или продажба на имот, независимо дали е за живеене или инвестиция?
С удоволствие ще съдействам на всеки, който обмисля покупка или продажба на имот. Аз съм част от екипа на агенция Имотека, където работим с професионализъм и индивидуален подход към всеки клиент.
Могат да се свържат с мен на телефон 0884632404, имейл адрес [email protected], през сайта на Имотека или в социалните мрежи. С удоволствие бих отликнал и съдействал при възникнал казус, свързан с покупка или продажба на недвижим имот.
На пазара на недвижими имоти няма универсални рецепти – всяка ситуация е различна, както и всеки клиент. Но има едно нещо, което никога не излиза от мода: професионализмът, честността и личното отношение.
Пламен Николов олицетворява именно тази комбинация – с разбиране към нуждите на хората, технологичен усет и устойчиво присъствие в една постоянно променяща се среда.
Независимо дали сте купувач, продавач или просто се интересувате от имотните тенденции, вярваме, че това интервю ще ви даде ценна перспектива – с човешко лице и експертен глас.
